Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden

Neuer Anwendungserlass des BMF bringt Struktur und neue Leitplanken für Fragen der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden

BMF-Schreiben 

Mit Schreiben vom 26.01.2026 hat das Bundesministerium der Finanzen seine Verwaltungsauffassung zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten bei Gebäuden umfassend neu gefasst.

Das Schreiben ersetzt die bisherigen BMF-Schreiben vom 18.07.2003 und 20.10.2017 und ist in allen offenen Fällen anzuwenden. Inhaltlich steht weniger eine materielle Rechtsänderung im Vordergrund, sondern vor allem eine klar strukturierte Prüfreihenfolge, die zahlreiche praxisrelevante Grenzfälle besser handhabbar macht. Zugleich ordnet das BMF die neuere BFH-Rechtsprechung systematisch in die Verwaltungsauffassung ein.

Zielrichtung des neuen Anwendungserlasses

Der neue Erlass verfolgt drei zentrale Anliegen:

  • Vereinheitlichung der Abgrenzungslogik bei Gebäudemaßnahmen
  • Reduktion von Unsicherheiten bei zeitlich gestreckten Sanierungen
  • Abgrenzung zur Handelsbilanz, insbesondere bei energetischen Maßnahmen

Für die Beratungspraxis entsteht damit ein belastbarer Rahmen, der zugleich die Argumentation in Betriebsprüfungen erleichtert.

  1. Sanierung in Raten – neue zeitliche Leitplanke

Sanierungen werden in der Praxis häufig abschnittsweise über mehrere Jahre durchgeführt. Das BMF spricht in diesen Fällen von einer „Sanierung in Raten“, wenn mehrere Einzelmaßnahmen Teil eines planmäßigen Gesamtkonzepts sind, das insgesamt zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebrauchswerts führt (Herstellungskosten i. S. d. § 255 HGB).

Neue Vermutungsregel

  • Maßnahmen innerhalb von drei Jahren → regelmäßig Sanierung in Raten
  • früherer Regelfall: fünf Jahre (BMF 18.07.2003)

Dauern die Maßnahmen länger als drei Jahre, ist eine Sanierung in Raten nicht ausgeschlossen, setzt dann aber ein erkennbares Gesamtkonzept voraus (Planung, Zielsetzung, zeitliche Abfolge).

Wichtig: Dieses Drei-Jahres-Zeitfenster betrifft ausschließlich die Vermutungsregel zur Sanierung in Raten – nicht die Drei-Jahres-Frist der 15-Prozent-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

Übergangsregel

Auch bei bereits begonnenen, aber noch nicht abgeschlossenen Sanierungen stellt das BMF auf das neue Drei-Jahres-Zeitfenster ab.

  1. Betriebsbereitschaft: Anschaffungskosten nur noch Ausnahmefälle

Ein zentraler Prüfpunkt ist die Betriebsbereitschaft des Gebäudes zum Anschaffungszeitpunkt.

Ein Gebäude ist betriebsbereit, wenn es:

  • objektiv funktionstüchtig ist und
  • subjektiv zur Nutzung bestimmt ist.

Wird das Gebäude ab Erwerb genutzt (z. B. Vermietung oder Eigennutzung), spricht dies regelmäßig für Betriebsbereitschaft. Folge:
Spätere Maßnahmen sind keine Anschaffungskosten, sondern auf der nächsten Prüfebene (Herstellungs-/Erhaltungsaufwand bzw. anschaffungsnahe HK) einzuordnen. 

Wichtige Klarstellung

Die Überführung eines Gebäudes vom Betriebs- ins Privatvermögen stellt keine Anschaffung im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG dar.
→ Die Drei-Jahres-Frist für anschaffungsnahe Herstellungskosten spielt in Entnahmefällen grundsätzlich keine Rolle.

  1. Standardhebung bei Wohngebäuden – Fokus auf vier Merkmale

Für die Beurteilung einer wesentlichen Verbesserung durch Standardhebung beschränkt sich das BMF bei Wohngebäuden ausdrücklich auf vier zentrale Ausstattungsmerkmale:

  • Heizung
  • Sanitär
  • Elektroinstallation
  • Fenster

Maßgeblich ist allein, ob sich der Gebrauchswert des Gebäudes deutlich erhöht.

Energetische Sanierungen

Eine bloße Minderung des Energiebedarfs oder -verbrauchs reicht nicht für eine Standardhebung aus.

Besonders praxisrelevant ist die Klarstellung in Rz. 46des Schreibens:

Eine abweichende handelsbilanzielle Beurteilung (z. B. bei energetischen Maßnahmen) ist für die steuerliche Einordnung unerheblich.

  1. Anschaffungsnahe Herstellungskosten – präzisierte Leitplanken

15-Prozent-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Das BMF konkretisiert zahlreiche Detailfragen:

  • Schönheitsreparaturen zählen zur Bemessungsgrundlage, wenn sie innerhalb der Drei-Jahres-Frist anfallen
→ kein erforderlicher Zusammenhang mit einer „Gesamtsanierung“
  • Mitveranlassungskosten ohne baulichen Charakter (z. B. Mieterabfindungen) gehören nicht in die Bemessungsgrundlage
  • Erstattungen Dritter mindern die Aufwendungen 

Verfahrensrechtliche Klarstellungen

  • Drei-Jahres-Zeitraum wird taggenau ab Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten berechnet
  • Maßnahmen müssen bis Fristende nicht abgeschlossen oder bezahlt sein
  • Bei laufenden Maßnahmen sind die bis dahin erbrachten Leistungen anzusetzen, ggf. im Schätzungsweg
  • Nachträgliches Über- oder Unterschreiten der 15-Prozent-Grenze wirkt als rückwirkendes Ereignis (§ 175 Abs. 1 Nr. 2 AO)
  • Abweichungen zwischen Handels- und Steuerbilanz

Der neue Anwendungserlass steht bewusst neben der handelsbilanziellen Entwicklung. Der neue Institut der Wirtschaftsprüfer-Standard IDW RS IFA 1 n.F. (06.11.2024) kann handelsrechtlich zu einer weitergehenden Aktivierung führen, etwa bei:

  • Aufdach-Photovoltaikanlagen
  • Maßnahmen zur Energieerzeugung, -speicherung und -versorgung
  • Gebäudeautomation

Steuerlich bleibt hingegen die BMF-Prüfreihenfolgemaßgeblich. Weichen Handels- und Steuerbilanz voneinander ab, laufen beide Wertansätze getrenntfort – mit unterschiedlichen Buchwerten und Abschreibungsverläufen. Je nach Rechtsform können daraus latente Steuern entstehen.

Praxishinweise für Beratung und Dokumentation

Timing & Abgrenzung

  • Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten sauber dokumentieren
  • selbständig nutzbare Gebäudeteile ggf. getrennt beurteilen

Betriebsbereitschaft

  • objektiven Zustand und Nutzungsabsicht zum Erwerbszeitpunkt festhalten
  • Besonderheiten bei Leerstand oder Entmietung dokumentieren

15-Prozent-Grenze

  • Nettoaufwendungen vollständig kumulieren
  • bauliche Maßnahmen und reine Umfeldkosten sauber trennen

Korrekturen

  • mögliche Rückwirkungen nach § 175 AO im Blick behalten
  • Ausgangszustand des Gebäudes belegbar sichern

Fazit

Der neue BMF-Anwendungserlass bringt keine Revolution, aber deutlich mehr Systematik, Rechtssicherheit und Argumentationsstärke. Für die Praxis entscheidend ist die klare Prüfreihenfolge – insbesondere bei Sanierungen in Raten, bei der Betriebsbereitschaft und bei der 15-Prozent-Grenze. Gleichzeitig wird die Trennung zwischen Handels- und Steuerbilanz bewusst geschärft.