Bewertungsrecht: Ermittlung des Bodenwerts im Sachwertverfahren für Zwecke der Schenkungsteuer (BFH)

Entspricht die Geschoss­flächen­zahl (GFZ) des Boden­richt­wert­grund­stücks nicht der GFZ des für Schen­kung­steuer­zwecke zu bewer­ten­den Grund­stücks, ist eine An­pas­sung an­hand von Um­rech­nungs­koef­fizien­ten gebo­ten (Be­stäti­gung des BFH-Urteils v. 16.12.2009 – II R 15/09) (BFH, Urteil v. 17.6.2026 – II R 7/24; veröf­fent­licht am 20.8.2026).

 

Hintergrund: Gemäß § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG ist Wohnungs­eigen­tum grund­sätzlich im Ver­gleichs­wert­verfahren zu bewerten. Liegt kein Ver­gleichs­wert vor, hat die Bewer­tung nach § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG im Sach­wert­verfahren zu erfolgen.

Gemäß § 189 Abs. 1 Satz 1 ist bei Anwendung des Sach­wert­verfahrens der Wert der Gebäude (Gebäude­sachwert) getrennt vom Boden­wert nach § 190 BewG zu ermitteln. Der Boden­wert ist der Wert des unbe­bauten Grund­stücks nach § 179 BewG (§ 189 Abs. 2 BewG). Der Wert unbe­bauter Grund­stücke bestimmt sich gem. § 179 Satz 1 BewG regel­mäßig nach ihrer Fläche und den Boden­richt­werten. Die Boden­richt­werte sind von den Gut­achter­aus­schüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen (§ 179 Satz 2 BewG).

Die GFZ und die wertrele­vanten Geschoss­flächen­zahl (WGFZ) bestimmen das Maß der bau­lichen Nutzung nach unter­schied­lichen Maß­stäben. Die GFZ gibt an, wieviel Quadrat­meter Geschoss­fläche je Quadrat­meter Grund­stücks­fläche zulässig sind. Dem­gegen­über berück­sichtigt die WGFZ auch Flächen, die nach den baurecht­lichen Vor­schriften nicht anzu­rechnen sind, aber der wirt­schaft­lichen Nutzung dienen.