Grunderwerbsteuer: Gegenleistung bei der Veräußerung von Grundstücken mit Solar- bzw. Photovoltaikanlagen (FinMin)

Das Niedersächsische Finanzministerium (FinMin) hat zu der Frage, ob beim Erwerb eines Grundstücks der Kaufpreisanteil für Solar- bzw. Photovoltaikanlagen in die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung einzubeziehen ist, Stellung genommen (Niedersächsisches Finanzministerium v. 30.4.2026 – S 4503-018).

Hintergrund: Gegenstand der Besteuerung bei der Grunderwerbsteuer sind nach § 1 GrEStGRechtsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Darunter sind Grundstücke i. S. des bürgerlichen Rechts zu verstehen (§ 2 Absatz 1 Satz 1 GrEStG). Zum Grundstück gehören deshalb sämtliche Bestandteile (§§ 93 bis 96 BGB), also auch die Gebäudebestandteile, wie z.B. Heizungsanlagen, fest eingebaute Bad- und Sanitäreinrichtungen, Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Heizung sowie die Dacheindeckung.

Das Niedersächsische FinMin bezieht wie folgt Stellung:

• Solaranlagen dienen der Wärmegewinnung durch Sonnenlicht. Diese Technik wird überwiegend zur Erwärmung von Wasser für den sanitären Bereich oder zur Raumheizung eingesetzt, meist zur Ergänzung der bereits vorhandenen Wärmeversorgung (vgl. BFH, Urteil v. 14.7.2004 – IX R 52/02, BStBl 2004 II S. 949).
• Da Heizungsanlagen regelmäßig Gebäudebestandteile sind, gehört der auf die Solaranlage entfallende Kaufpreisanteil zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung.
• Photovoltaikanlagen erzeugen Strom durch Sonnenenergie. Photovoltaikanlagen, die als Aufdachanlagen konzipiert sind, stellen unabhängig davon, ob sie der Versorgung des Grundstücks oder auch der Energieerzeugung und Einspeisung in öffentliche Energienetze dienen (Lieferung an Energieversorger), Zubehör des Grundstücks dar. Das auf sie entfallende Entgeltgehört daher nicht zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung.
• Photovoltaikanlagen, die als Ersatz für eine ansonsten erforderliche Dacheindeckung (z.B. mit Ziegeln oder Schiefer) oder als Fassadenteil(z.B. anstelle von Fassadenelementen oder Glasscheiben) eingebaut bzw. befestigt werden (dach- oder fassadenintegrierte Photovoltaikanlagen), sind dagegen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und als solche bei der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung auch bei vollständiger oder teil- weiser Einspeisung in öffentliche Energienetze vollständig zu berücksichtigen.